TRÌNH TỰ THỰC HIỆN  DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Để làm Chủ đầu tư hoặc nhà đầu tư, thông thường phải tiến hành trước các bước nghiên cứu thị trường, xác định các loại hình sản phẩm, quy mô, khu vực đầu tư tại mỗi thời kỳ nhất định. Từ đó, họ khoanh vùng địa lý, xác định địa bàn để tìm kiếm các khu đất thích hợp để xúc tiến xin phép đầu tư. Việc tìm kiếm khu đất có thể thông qua các đơn vị xúc tiến đầu tư cấp Tỉnh, Sở Kế hoạch Đầu tư, Sở Xây dựng hoặc UBND cấp Quận/Huyện tùy theo phân cấp tại mỗi địa phương.
Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất Động Sản xin tóm lược và chia sẻ vắn tắt trình tự thực hiện một dự án đầu tư bất động sản bao gồm các bước như sau:

I. CHUẨN BỊ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 

Ở bước này nhà đầu tư cần thực hiện thủ tục:
1. Nghiên cứu đầu tư: Nhà đầu tư cần triển khai nghiên cứu khảo sát nhu cầu thị trường; sự cần thiết phải đầu tư; quy mô đầu tư,… để tìm kiếm địa điểm phù hợp.

2. Tìm kiếm địa điểm đầu tư: Khảo sát và nghiên cứu địa điểm phù hợp với nhu cầu đầu tư. Bao gồm: Xem xét sự phù hợp của dự án với quy hoạch chung hay không? Địa điểm đã có QH 1/2000 hoặc QH 1/5000 chưa? Nếu chưa có thì phải đề xuất với cơ quan chức năng bổ sung QH, thực hiện tài trợ QH.

3. Chấp thuận chủ trương đầu tư: Sau khi dự án được đề xuất vào QH chung , phải thực hiện thủ tục bổ sung dự án vào Danh mục dự án thu hồi đất để Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua; Bổ sung vào chương trình phát triển nhà ở (đối với dự án phát triển nhà ở). Nếu được thông qua, UBND cấp tỉnh sẽ ban hành Quyết định phê duyệt Chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư.

4. Lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất: theo 1 trong 3 hình thức:
– Đấu giá dự án: Áp dụng trong trường hợp đất đã được giải phóng mặt bằng ( đất sạch);
– Đấu thầu dự án: Áp dụng trong trường hợp đất chưa được giải phóng mặt bằng;
– Chấp thuận nhà đầu tư ( theo Khoản 3 và 4, Điều 29 Luật đầu tư năm 2020):

(*) Trường hợp tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất mà chỉ có một người đăng ký tham gia hoặc đấu giá không thành theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc trường hợp tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà chỉ có một nhà đầu tư đăng ký theo quy định của pháp luật về đấu thầu, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật có liên quan.

(*) Đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật và đất đai;
b) Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao;
d) Trường hợp khác không thuộc diện đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật.
SAU KHI ĐƯỢC CHỌN, NHÀ ĐẦU TƯ SẼ ĐƯỢC KÝ HỢP ĐỒNG THỰC HIỆN DỰ ÁN.

5. Lập, thẩm định và phê duyệt QH chi tiết/ QHTMB:
a) Cấp giấy phép QH (nếu khu vực đó chưa phê duyệt quy hoạch 1/2000 quy hoạch 1/500);
b) Cấp chứng chỉ quy hoạch (nếu đã có QH 1/500)/ hoặc Thỏa thuận Quy hoạch kiến trúc (nếu đã có QH 1/2000…)/ hoặc Thông tin QH, kiến trúc (nếu chưa có QH);
c) Lập quy hoạch chi tiết xây dựng TL 1:500 hoặc Tổng mặt bằng và phương án kiến trúc (nếu đã có QHCTXD 1/2000);
d) Thẩm định QHCTXD TL 1/500 hoặc QH TMB và phương án thiết kế kiến trúc sơ bộ;
đ) Phê duyệt QHCTXD TL 1/500 hoặc Chấp thuận QH TMB và phương án kiến trúc sơ bộ.6. Lập Dự án đầu tư xây dựng công trình:
a) Báo cáo đầu tư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi) nếu có;
b) Dự án đầu tư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu khả thi);
c) Báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình (công trình tôn giáo; công trình có Tổng mức đầu tư < 15 tỉ không bao gồm tiền sử dụng đất).

7. Thông báo thu hồi đất và thực hiện các thủ tục về GPMB ( đối với hình thức đấu thầu dự án).
8. Lấy ý kiến về thiết kế cơ sở.
9. Thông tin/ thỏa thuận về cấp nước, thoát nước, cấp điện.
10. Thẩm duyệt thiết kế PCCC.
11. Cam kết bảo vệ môi trường; Thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường DTM.
12. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

II. THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

13. Giao đất/ thuê đất: Ký hợp đồng thuê đất/ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước (đóng tiền sử dụng đất, phí trước bạ, tiền thuê đất); nhận bàn giao đất trên bản đồ và thực địa
14. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
15. Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có);
16. Khảo sát xây dựng (có thể chia 2 giai đoạn: khảo sát sơ bộ phục vụ lập báo cáo đầu tư và khảo sát chi tiết phục vụ thiết kế).
17. Thiết kế xây dựng công trình gồm các bước: thiết kế sơ bộ (trường hợp lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi), thiết kế cơ sở (được thực hiện trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng), thiết kế kỹ thuật; thiết kế bản vẽ thi công và các bước thiết kế khác (nếu có). Người quyết định đầu tư quyết định thực hiện thiết kế theo các bước sau:
a) Thiết kế một bước: ba bước thiết kế được gộp thành một bước gọi là thiết kế bản vẽ thi công (công trình chỉ lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật);
b) Thiết kế hai bước: bước thiết kế cơ sở và bước thiết kế bản vẽ thi công (công trình phải lập dự án);
c) Thiết kế ba bước: Bao gồm bước thiết kế cơ sở, bước thiết kế kỹ thuật và bước thiết kế bản vẽ thi công (dành cho dự án có quy mô lớn, phức tạp).
18. Xin Giấy phép xây dựng.
19. Đấu thầu xây dựng.
a) Lựa chọn nhà thầu tư vấn QLDA (trường hợp thuê tư vấn QLDA);
b) Lựa chọn nhà thầu khảo sát xây dựng.
20. Thi công xây dựng công trình.

III. ĐƯA DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN VÀO KHAI THÁC SỬ DỤNG

21. Bàn giao công trình hoàn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử
22. Thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình
23. Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình
24. Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (trường hợp thuê tư vấn)
25. Cấp giấy phép hoạt động/ Mở ngành/ Cho phép hoạt động/ Chứng nhận đủ điều kiện (Dự án thuộc lĩnh vực đầu tư có điều kiện)
26. Chứng nhận quyền sở hữu công trình/ sở hữu nhà ở
27. Bảo hiểm, bảo hành, bảo trì công trình xây dựng
28. Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có)

Tư liệu được trích dẫn từ Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản