“Có những dòng sông chia cắt một thành phố. Nhưng cũng có những dòng sông định hình tương lai của cả một đô thị.”
Trong suốt hàng trăm năm, sông Hồng được xem như ranh giới tự nhiên của Hà Nội. Người dân sống bên sông, thành phố phát triển phía sau lưng dòng sông.
Nhưng ngày hôm nay, một sự thay đổi rất lớn đang diễn ra. Hà Nội không còn quay lưng với sông Hồng. Hà Nội đang từng bước quay mặt ra sông Hồng.
Và sự thay đổi này có thể sẽ trở thành một trong những bước ngoặt quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản Thủ đô trong nhiều thập kỷ tới.
NHỮNG NỘI DUNG QUAN TRỌNG
- 1. Khi một thành phố phát triển đạt “Ngưỡng” trung tâm sẽ thay đổi.
- 2. Từ “phòng chống lũ” đến “phát triển cùng dòng sông”
- 3. Điều gì đang thực sự thay đổi?
- 4. Khái niệm “trung tâm” đang thay đổi.
- 5. Ciputra nằm ở đâu trong đúng trong vùng hội tụ đó?
- 6. Giá trị bất động sản luôn đi sau quy hoạch.
- 7. Điều này có ý nghĩa gì với Ciputra?
- 8. Góc nhìn của đội ngũ Nhà Chất.
1. Khi một thành phố phát triển đạt “Ngưỡng” trung tâm sẽ thay đổi.
- Nếu nhìn vào lịch sử phát triển của những đô thị lớn trên thế giới, chúng ta sẽ thấy một quy luật khá thú vị.
- London phát triển mạnh dọc sông Thames.
- Paris phát triển hai bên sông Seine.
- Seoul tái sinh từ dự án chỉnh trang sông Hàn.
- Thượng Hải vươn mình nhờ trục Hoàng Phố.
Không phải ngẫu nhiên. Bởi mặt nước luôn là tài nguyên đô thị hữu hạn. Trong giai đoạn đầu phát triển, thành phố thường quay lưng với dòng sông vì ưu tiên sản xuất, giao thông hoặc phòng chống thiên tai.
Nhưng khi nền kinh tế bước sang giai đoạn phát triển cao hơn, dòng sông lại trở thành “mặt tiền” của thành phố.Không gian ven sông trở thành nơi tập trung:
- Công viên.
- Đại lộ cảnh quan.
- Trung tâm tài chính.
- Khu đô thị cao cấp.
- Không gian văn hóa.
- Dịch vụ cao cấp.
Đó là quy luật đã lặp lại ở rất nhiều thành phố trên thế giới.
Và Hà Nội đang bước vào giai đoạn đó.
2. Từ “phòng chống lũ” đến “phát triển cùng dòng sông”
Trong nhiều năm, sông Hồng chủ yếu được nhìn nhận dưới góc độ đê điều và phòng chống lũ. Điều này khiến hai bên bờ sông dù sở hữu vị trí rất đẹp nhưng chưa phát huy hết tiềm năng.
Những năm gần đây, tư duy quy hoạch đã thay đổi rõ rệt. Các đồ án và định hướng phát triển đều hướng tới mục tiêu: Biến sông Hồng trở thành trục cảnh quan trung tâm của Thủ đô.
Đây không đơn thuần là một dự án chỉnh trang, đó là sự thay đổi về tư duy phát triển đô thị.
Khi một dòng sông không còn là ranh giới, mà trở thành không gian kết nối, toàn bộ giá trị của khu vực xung quanh cũng sẽ được nhìn nhận theo một cách khác.
3. Điều gì đang thực sự thay đổi?
Nếu chỉ nhìn từng công trình riêng lẻ, chúng ta sẽ thấy:
- Một cây cầu mới.
- Một tuyến đường mới.
- Một đoạn công viên mới.
- Một tuyến metro theo quy hoạch.
Nhưng nếu ghép tất cả các mảnh ghép lại với nhau, bức tranh sẽ rất khác. Chúng ta đang chứng kiến sự hình thành của một mạng lưới kết nối hoàn toàn mới.
- Hệ thống cầu vượt sông Hồng ngày càng hoàn chỉnh.
- Trục cảnh quan sông Hồng từng bước được triển khai.
- Tây Hồ Tây phát triển mạnh mẽ.
- Các tuyến metro trong quy hoạch mở rộng khả năng kết nối.
- Hệ thống vành đai giúp rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển giữa các khu vực.
Đây không phải là những công trình tồn tại độc lập. Chúng đang cùng nhau tái định hình cấu trúc phát triển của Hà Nội.
4. Khái niệm “trung tâm” đang thay đổi.
Trong nhiều năm, khi nhắc đến trung tâm Hà Nội, người ta thường nghĩ đến Hồ Gươm.Điều đó hoàn toàn đúng, nhưng với các đô thị hiện đại, khái niệm trung tâm không còn được đo bằng khoảng cách.
Nó được đo bằng khả năng kết nối. Một vị trí có thể nhanh chóng tiếp cận:
- Trung tâm hành chính.
- Trung tâm tài chính.
- Sân bay quốc tế.
- Hệ thống giao thông công cộng.
- Các khu thương mại, Không gian xanh.
Sẽ trở thành vị trí có giá trị cao. Đó là lý do nhiều thành phố trên thế giới xuất hiện khái niệm “New Center” Không phải thay thế trung tâm cũ, mà bổ sung một cực phát triển mới.
5. Ciputra nằm ở đâu trong đúng trong vùng hội tụ đó?
Đây mới là điều đáng suy nghĩ, nếu nhìn trên bản đồ quy hoạch Hà Nội, có thể thấy Ciputra đang nằm tại điểm giao của nhiều yếu tố chiến lược:
- Liền kề Hồ Tây.
- Tiếp cận trực tiếp không gian sông Hồng.
- Kết nối nhanh với sân bay Nội Bài.
- Hưởng lợi từ hệ thống vành đai.
- Gần các khu hành chính và ngoại giao.
- Liên kết với khu đô thị Tây Hồ Tây.
- Thuận tiện tiếp cận các tuyến metro theo quy hoạch.
Điều đáng nói là phần lớn những lợi thế này không xuất hiện cùng một lúc. Chúng được hình thành từng bước trong suốt gần ba thập kỷ.
Có thể nói, giá trị của Ciputra hôm nay không chỉ đến từ những gì chủ đầu tư đã xây dựng mà còn đến từ việc thành phố đang phát triển để kết nối với khu đô thị này.
6. Giá trị bất động sản luôn đi sau quy hoạch.
Có một quy luật rất thú vị, quy hoạch thường đi trước hạ tầng đi sau. Giá bất động sản thường là yếu tố phản ứng cuối cùng.
Nói cách khác, khi mọi người đều nhìn thấy giá trị thì phần lớn dư địa tăng trưởng đã được phản ánh. Những nhà đầu tư dài hạn thường quan sát một câu hỏi khác: Thành phố đang muốn phát triển về đâu?
Bởi khi định hướng phát triển trở nên rõ ràng và hạ tầng dần hoàn thiện, thị trường sẽ bắt đầu định giá lại những khu vực được hưởng lợi.
7. Điều này có ý nghĩa gì với Ciputra?
Chúng tôi không cho rằng chỉ riêng Ciputra được hưởng lợi từ sự thay đổi của Hà Nội. Nhưng có một thực tế khó phủ nhận hiếm có khu đô thị nào hội tụ đồng thời:
- Quy hoạch chiến lược.
- Không gian ven Hồ Tây.
- Tiếp cận sông Hồng.
- Hạ tầng giao thông đang hoàn thiện.
- Cộng đồng cư dân quốc tế.
- Quỹ đất phát triển quy mô lớn.
Đó là lý do nhiều chuyên gia nhìn nhận giai đoạn hiện nay không đơn thuần là thời điểm mở bán của một vài dự án. Mà là giai đoạn toàn bộ khu vực Ciputra đang bước vào một chu kỳ được định giá lại.
8. Góc nhìn của đội ngũ Nhà Chất.
Trong đầu tư bất động sản, rất nhiều người dành phần lớn thời gian để theo dõi bảng giá nhưng bảng giá chỉ phản ánh hiện tại.
Điều quyết định giá trị của một tài sản trong 5–10 năm tới lại nằm ở câu chuyện lớn hơn: Thành phố sẽ phát triển theo hướng nào?
Nếu gần 30 năm trước, Ciputra lựa chọn vị trí này vì tin vào tiềm năng phát triển dài hạn của Hà Nội, thì hôm nay, khi quy hoạch, hạ tầng và không gian đô thị đang dần hội tụ, có lẽ điều đáng quan tâm không còn là câu hỏi: “Giá hôm nay là bao nhiêu?”. Mà là: “Liệu thị trường đã phản ánh đầy đủ giá trị của một khu đô thị đang đứng tại điểm hội tụ của những thay đổi lớn nhất của Thủ đô hay chưa?”
Đó cũng là câu hỏi mà đội ngũ Nhà Chất sẽ tiếp tục cùng Quý Vị phân tích trong bài viết tiếp theo:
“30 năm xây dựng – Vì sao Ciputra về đích đúng vào thời điểm vàng?”
